Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором.

Большой Юридический Словарь:

ИПОТЕКА (от гр. hypotheke — залог) — залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В РФ регулируется общими положениями ГК РФ о залоге и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. Договор об И. подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ст. 339 ГК РФ). ГК РФ также устанавливает, что имущество, на которое установлена И., не передается залогодержателю.

Ипотечный кредит - это кредит, выдаваемый под залог недвижимости - ипотеку.

Большой Юридический Словарь:

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ — долгосрочный кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости.


Специально обращаю внимание на то, что ипотека и ипотечный кредит - это не одно и то же.


Что надо знать об ипотеке?

История появления термина "ипотека"


Получение ипотечного кредита шаг за шагом:

Как выбрать банк для получения ипотеки

Подача кредитной заявки в банк

Выбор квартиры для покупки в ипотеку

Независимая оценка квартиры банком

Страхование ипотеки

Подписание кредитного договора

Сделка купли-продажи

Государственная регистрация


Нюансы ипотечного кредитования:

Причины, по которым может быть отказано в выдаче ипотечного кредита

Сделки, разрешенные с ипотечной квартирой

Валюта ипотечного кредита

Рефинансирование ипотеки

Что делать, если возможности погашать ипотеку нет?


Ипотечные программы различных банков

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Пришло время разобрать такое понятие, как реструктуризация ипотеки.



Реструктуризация ипотечного кредита - это изменение ранее оговоренных условий кредитного договора путем согласования обоих сторон - и заемщика, и банка.



В каких случаях производится реструктуризация ипотеки? Обычно основная причина реструктуризации ипотечного кредита - это объективные финансовые проблемы заемщика. Ключевое слово в последней фразе - "объективные".



Поясню. Дело в том, что никакой банк не заинтересован в банкротстве заемщика и никакому банкиру не интересно в случае возникновения объективных проблем вытрясти из последнего всю душу и поскорее подать в суд и продать квартиру "с молотка" по цене ниже среднерыночной. Предоставляя ипотечный кредит, банки изначально понимают, что у некоторой части заемщиков наверняка в какой-то момент возникнут проблемы с погашением долга.



Надо отдать должное банкам, что они все-таки стараются войти в положение временно бедствующих заемщиков и предоставляют временные послабления по погашению кредита. Какую форму могут принять эти послабления? Например, рассрочки, отсрочки, увеличение срока погашения ипотечного кредита, изменение процентной ставки. Вам могут даже пойти на встречу и на какой-то период вообще избавить от ежемесячных платежей.



Заметьте, что все банки любят и ценят ответственных клиентов, и если Вы исправно и без задержек производили все предыдущие выплаты по ипотеке, если Ваша кредитная история кристально чиста и вызывает доверие, тем проще Вам будет добиться реструктуризации ипотеки. Важно не доводить ситуацию до критической - лучше уж придти в банк с изложением сложившейся ситуации заранее, если Вы понимаете, что Вам не удастся самим справится с финансовыми трудностями. Точно не стоит доводить дело до многократных задержек ежемесячных платежей по ипотечному кредиту и уж тем более до суда.



Я часто повторял словосочетание "объективные проблемы", говоря о реструктуризации ипотеки. Какие бывают объективные проблемы? Разные... Сколько людей, столько и проблем, и все считают свои проблемы объективными...



Это вводная статья о реструктуризации ипотеки - позже буду приводить конкретные примеры. А пока рекомендую вспомнить, как:



Выбрать банк для получения ипотеки



Подать кредитной заявки в банк



Выбрать квартиры для покупки в ипотеку



Произвести независимую оценку квартиры, необходимую банку

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Дифференцированные платежи по ипотеке - погашение долга равными частями, которые состоят из суммы части основного долга, а также из суммы по процентной ставке. Причем сумма по процентной ставке является максимальной в первые месяцы и уменьшается с увеличением срока действия Вашего кредита. То есть сам кредит Вы погашаете банку абсолютно равными частями в течение всего срока, а вот общая сумма, которую Вы в итоге выплатите банку по процентной ставке, разбита неравномерно - в первые месяцы Вы платите максимум, а в последующее время сумма платежей будет падать. Проще говоря, первый платеж - самый большой, последний платеж - минимальный.



Плюсы дифференцированных платежей:

• Выплаты по ипотеке с течением времени становятся все меньше, а концу срока уменьшаются почти в десять раз!


• Общая сумма, которую Вы выплатите банку, будет заметно ниже, чем при аннуитетных платежах.


• Если у Вас по Вашей ипотечной программе диффернецированные платежи, то Вам гораздо выгоднее в случае необходимости досрочно погасить кредит и, например, взять другой с более выгодными процентами.
  
  

Минусы дифференцированных платежей:

• Сложнее получить максимально желаемую для покупки квартиры в ипотеку сумму, так как банк с пристрастием оценивает Вашу способность платить в первые месяцы максимальные выплаты по кредиту.


• В первую половину срока Вам придется заплатить около 2/3 от общей суммы выплат по процентной ставке ипотеки, что при нынешних темпах инфляции, безусловно, будет потерей. Условно говоря, 1000 рублей сегодня и через 10 лет - совершенно разные деньги...
  
  

Рассказывая об аннуитетных платежах (читать), я уже давал ссылку скачать хороший ипотечный калькулятор. Рекомендую поупражняться - очень полезно. Зная условия ипотечных программ нескольких банков, порой действительно заметна существенная разница между ними, и, пойдя в банк, Вы уже будете знать, на что ориетироваться и о чем договариваться.



Скачать ипотечный калькулятор



P.S. Вовсю пишу собственный скрипт ипотечного калькулятора с удобным интерфейсом и подробнейшей отчетностью по всем параметрам. Как только скрипт будет готов, тут же выложу его на блоге - будет удобно...

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Аннуитетные платежи по ипотеке - это РАВНЫЕ ПО СУММЕ ежемесячные выплаты для погашения кредита, которые состоят из суммы основного долга и из суммы начисленных по кредиту процентов.



Проще говоря, Вы платите одинаковую сумму ежемесячно в течение всего срока погашения ипотеки, если выбрали аннуитетные платежи.



Плюсы аннуитетных платежей:

• Вам не надо идти в банк для выяснения той суммы, которую же сумму по ипотеке Вам придется выплатить в этом месяце - вы всегда знаете, сколько Вам платить.

Минусы аннуитетных платежей:

• Общая сумма процентов по кредиту заметно выше, чем при дифференцированных (читать, что такое) - Вы переплатите банку больше денег.


• Чем выше срок погашения ипотечного кредита, тем выше будет переплата.


• В первое время Вы все равно в основном платите проценты по кредиту, а само тело кредита (то есть та сумма, которую Вам выдал банк), уменьшается медленно.

Воспользуйтесь вот этим калькулятором аннуитетных платежей для большей наглядности. Он даст примерное представление (а может, и очень точное) о том, как будет происходить выплата Вашего кредита, если вы выберите аннуитетные платежи.



Скачать калькулятор аннуитетных платежей

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Слово ипотека - древнегреческое (hypotheca), в переводе означает "подпорка". Считается, что именно древние греки первыми использовали ипотеку в ее сегодняшнем значении. "Ипотека" означала задолженность заемщика перед кредитором, гарантией возврата которой являлась земля должника. Собственно, ипотеку у древних греков можно было и увидеть: на земле должника ставился столб (ипотека) с надписью о том, что земля эта - залог кредита. Было это еще VI веке до нашей эры. Кстати, греки вели даже некие "ипотечные книги", куда аккуратно записывали все земли должников.



Почин греков поддержали римляне. Первые упоминания о "римской" ипотеке относятся к I веку нашей эры. Известно даже о создании специальных ипотечных учреждений, которые выдавали кредиты под залог земли желающим.



В средние века понятие "ипотека" появилось и в европейских странах, в том числе и в России. Известно о том, что еще в XIII веке, когда на Руси возникла частная собственность на землю, появился так называемый заклад. Но только в XVIII веке ипотека в России приняла официальный характер. В Москве и Санкт-Петербурге были созданы специальные банки, которые кредитовали купечество и дворянство, беря в залог их земельные имения. А в 1786 году появился даже "Государственный Заемный Банк". Показательно, что в том же году была создана "Страховая экспедиция", которая страховала дома, принимаемые в залог. Уже тогда кредиторы поняли всю силу страхования для них. Но идем далее - в 1835 году появился "Свод законов гражданских" в редакции знаменитого государственного деятеля Михаила Сперанского, где в том числе регламентировались правила выдачи залога и ответственность сторон. В последующие годы шло бурное развитие ипотечного кредитования в стране - кредитов брали все больше и больше. К печальному 1917 году ипотечное кредитование уже имело достаточно мощную историческую, законодательную, юридическую и финансовые базы в России. Эх, не испортил бы нас квартирный вопрос (по крайней мере, до такой степени), если бы не...)



Однако, после революции 1917 года понятие "ипотека" напрочь исчезло из лексикона советского человека вместе с самой формой собственности на землю и недвижимость.

Исчезло, чтобы появится в середине 90-х годов прошлого века, и дать надежду миллионам людей на то, что теперь не надо будет копить деньги десятилетиями для того, чтобы купить жилье, а это можно будет сделать сейчас, когда есть силы, здоровье и молодые годы...

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ