Купить квартиру в ипотеку - Вы все чаще задумыветесь об этом? Вы хотите приобрести жилье, не имея достаточных накоплений, и Вы хотите получить ипотечный кредит для покупки недвижимости? Попробуйте найти ответы на эти и многие другие вопросы об ипотеке на сайте internet-russia.blogspot.com.

Но с чего начать?

А начать надо с того, что вы должны оценить собственные возможности - способны ли Вы купить квартиру в ипотеку? Чтобы правильно оценить собственные возможности, необходимо знать все плюсы и минусы ипотеки.

Если Вы считаете, что готовы к приобретению жилья по ипотечному кредиту, то можно прямо сейчас приступить к выбору ипотечной программы и ипотечного банка. Выбор ипотечной программы и ипотечного банка может упростить ипотечный калькулятор - воспользуйтесь им, но помните, что абсолютно точных цифр по платежам и процентам ипотечный калькулятор не дает.

Конечно, Вы можете за определенную плату, иногда очень высокую, доверить многие этапы покупки квартиры в ипотеку профессионалу - ипотечному брокеру.

Вот вкратце основные этапы покупки жилья в ипотеку:

- Кредитная заявка в банк - Вы подаете заявление-анкету, пакет документов для заемщика, и через некоторое время Вы узнаете решение банка выдать ипотеку или отказ банка выдать ипотечный кредит.

- Выбор ипотечной квартиры - у заемщика есть определенный срок, в течение им должна быть подобрана ипотечная квартира. В зависимости от того, как ипотечная программа выбрана, заемщик подбирает подходящее для себя квартиру в новостройке по ипотеке или недвижимость на вторичном рынке по ипотечному кредиту. Всегда необходимо помнить, что банки имеют определенные требования к ипотечной квартире.

- Оценка ипотечной квартиры банком - после того, как заемщик закончил поиск квартиры для покупки в ипотеку, банком будет произведена независимая оценка ипотечной квартиры.

- Комплексное ипотечное страхование - банки в обязательном порядке требуют наличие у заемщика и у ипотечной квартиры сразу нескольких видов страхования, что получило название - комплексное ипотечное страхование.

- Кредитный договор - его подписание происходит после согласования всех нюансов ипотечной сделки.

- Сделка купли продажи - здесь есть несколько важных нюансов: грамотное оформление сделки купли продажи, получение кредитных денег по ипотеке и передача средств продавцу недвижимости, регистрация сделки купли продажи в государственных органах. Сюда же можно отнести и акт сдачи-приема квартиры.

Что еще необходимо знать про ипотеку и ипотечные кредиты? Конечно, необходимые термины, такие как реструктуризация ипотеки, рефинансирование ипотеки, аннуитет и аннуитетные платежи и чем они отличаются от дифференцированных платежей.

Ну и, конечно, иметь представление о том, что такое ипотечный кризис и какого его влияние на мировой рынок ипотеки.

Здесь смотрите рейтинг ипотечных банков за 2007 год (составлен РБК).

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Эту новость невозможно не отметить!



Правда, это еще не новость, а , так скажем, декларация о намерениях.



Появилась информация, что "Сбербанк", как заявил один из членов правления, намерен в ближайшие месяцы отменить необходимость наличия поручителя для получения ипотечного кредита. Напомню, что уже долгое время ипотеку в "Сбербанке" можно получить только тогда, когда у Вас будет поручитель. Вряд ли это очень справедливо, ведь ипотечный кредит тем и отличается от других, что здесь залогом является недвижимость, что в наше время понадежнее любого поручителя будет.

В "Сбербанке" планируют убрать необходимость наличия поручителей для получения ипотеки прежде всего для тех, кто уже имеет свою кредитную историю в Сбербанке или получает зарплату по карте Сбербанка. Более того, специалисты банка готовят новые ипотечные программы, по которым, в частности, планируется отменить поручительство на так называемое промежуточное обеспечение, то есть до приобретения недвижимости в собственность.



Все эти нововведения обещали ввести к осени 2008 года.



Полезные ссылки:



Выбор банка для получения ипотеки



Кредитная заявка в банк



Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку?



Оценка покупаемой квартиры банком



Страхование квартиры, покупаемой в ипотеку



Подписание кредитного договора



Ипотека, ипотечные кредиты

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Одним из наиболее выгодных вариантов купить новую квартиру является ипотека в новостройке, причем на ранней стадии строительства. Действительно, на этой "котлованной" стадии стоимость квадратного метра даже элитного жилья не столь велика и доступна многим. Другое дело, что и риски при покупке жилья в только строящемся доме возрастают. Стоит ли "овчинка выделки"?



Еще 3-5 лет назад покупка жилья в строящемся доме была огромным риском. До сих пор многие дольщики так и не увидели своих квартир, почти распрощавшись со своими деньгами. Инвестиции в строящееся жилье были никак не защищены государством. Естественно, под такие риски банки очень редко соглашались выдать ипотечный кредит.



Однако полностью отказываться от ипотечного кредитования для банков было бы слишком расточительно, и ситуация начала меняться. На сегодняшний день практически каждый ипотечный банк имеет свои ипотечные программы для покупки недвижимости в новостройках. У каждого банка есть свой список застройщиков, которые получили у этого банка аккредитацию, и купить квартиру в ипотеку в новостройке, возводимых этими застройщиками, будет не сложнее, чем получить ипотечный кредит на покупку квартиры на вторичном рынке жилья.

Выгоды ипотеки в новостройках

Выгоды ипотеки в новостройках очевидны.



Во-первых, это покупка квартиры в новом доме, с современными коммуникациями и инфраструктурой, причем по относительно небольшой цене, которая будет стремительно расти по мере строительства дома.



Во-вторых, как уже было упомянуто чуть выше, это невысокая стоимость новой квартиры. Точнее, невысокая стоимость квартиры относительно ее стоимости после ввода дома в эксплуатацию. Между прочим, уже довольно давно известно некое направление риэлторского бизнеса - скупка квартир в домах на стадии строительства и продажа их через несколько лет по цене в несколько раз дороже.



В-третьих, ипотека в новостройках обычно не столь обременительна в дальнейшем, так как основная финансовая нагрузка ложиться на покупателя в первые пару лет.

Риски и недостатки ипотеки в новостройках

Первый и главный риск и недостаток ипотеки в новостройках - это то, что Вы покупаете за большие деньги нечто, чего еще не существует ни в каком виде, кроме как проекта и Ваших грез. Покупать то, чего еще нет - это риск всегда и везде.



Еще один существенный, но объективный недостаток - это то, что Вам придется повременить с новосельем, причем это ожидание может затянуться. Практика показывает, что довольно часто сроки ввода дома в эксплуатацию и его заселения оттягиваются. Заплатив деньги за новую квартиру, Вы можете довольно долго тесниться в своей старой квартире. Но тут ничего не поделаешь...



Конечно, рискуете не только Вы, но и банк, выдавший Вам ипотечный кредит. По крайней мере, так считают банки. И эти риски придется оплачивать именно Вам, что выльется в довольно высокую процентную ставку по кредиту. Здесь стоит отметить, что так будет до тех пор, пока Вы не получите документы, подтверждающие Ваше право собственности на ипотечную квартиру. После этого процент будет снижен до обычных размеров.



Многие банки, помимо прочего, увеличивают сумму первоначального взноса для покупки квартиры в ипотеку в новостройках.





Однако, риски рисками, выгоды выгодами, а реальность сегодняшнего рынка недвижимости следующая. Объемы строительства существенно ниже спроса на жилье, что во многом порождает постоянный рост цен на квартиры, особенно в новостройках. То есть решать квартирный вопрос необходимо, как говорится, здесь и сейчас.

Стоимость же квартиры на стадии строительства существенно ниже, особенно на нулевой ее стадии. Но цена квадратного метра начинает расти с первым кирпичом, положенным во время строительства, и по мере увеличения количества кирпичей продолжает расти. Поэтому те, кто взял квартиру в ипотеку в новостройке несколько лет назад, при этом заплатил большой первоначальный взнос и платил повышенные проценты по ипотеке в течение строительства нового дома, однозначно остался в приличном выигрыше.



Важное про ипотеку:



Ипотека от РайффайзенБанк



Получение ипотеки - шаг за шагом



Ипотечные программы банков



Аннуитетные платежи по ипотеке



Зачем делают рефинансирование ипотеки?



Почему "ипотека" называется ипотекой





Ипотека, ипотечные кредиты

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором.

Большой Юридический Словарь:

ИПОТЕКА (от гр. hypotheke — залог) — залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В РФ регулируется общими положениями ГК РФ о залоге и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. Договор об И. подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (ст. 339 ГК РФ). ГК РФ также устанавливает, что имущество, на которое установлена И., не передается залогодержателю.

Ипотечный кредит - это кредит, выдаваемый под залог недвижимости - ипотеку.

Большой Юридический Словарь:

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ — долгосрочный кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости.


Специально обращаю внимание на то, что ипотека и ипотечный кредит - это не одно и то же.


Что надо знать об ипотеке?

История появления термина "ипотека"


Получение ипотечного кредита шаг за шагом:

Как выбрать банк для получения ипотеки

Подача кредитной заявки в банк

Выбор квартиры для покупки в ипотеку

Независимая оценка квартиры банком

Страхование ипотеки

Подписание кредитного договора

Сделка купли-продажи

Государственная регистрация


Нюансы ипотечного кредитования:

Причины, по которым может быть отказано в выдаче ипотечного кредита

Сделки, разрешенные с ипотечной квартирой

Валюта ипотечного кредита

Рефинансирование ипотеки

Что делать, если возможности погашать ипотеку нет?


Ипотечные программы различных банков

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Знаете, как говорят в Одессе? Ипотека сегодня и ипотека год назад - это две большие разницы. Причина в основном одна - грандиозный ипотечный кризис в далекой Америке.



Как же изменилась ипотека в России после американского ипотечного кризиса? Чуть-чуть порассуждаем...



Прежде всего, изменился сам подход банков к определению - выдавать ипотечный кредит или не выдавать тому или иному человеку. Изменился в сторону ужесточения. Если раньше можно было говорить о том, что ипотека предоставляется чуть ли не всем подряд, то сейчас уже это не так. Знаю и некоторые примеры - тот, кто раньше бы получил ипотеку, сейчас не получил...

Правда, не все банки пока перестроились на новый лад. Но, как мне кажется, это лишь вопрос времени...



Если раньше отечественные банки всеми правдами и неправдами (особенно некоторые) скрывали реальные затраты заемщика по ипотечному кредиту, включая скрытые платежи, то сейчас уже так и не скажешь (правда, тут американский ипотечный кризис вроде бы и не причем).



В любом случае, ипотечный кризис в США оказал достаточно сильное психологическое влияние на российских кредиторов. Они становятся избирательнее в оценке кандидатов на предоставление ипотечных кредитов. Не секрет, что во многом ипотечный кризис США произошел из-за так называемых кредитов subprime - кредитов с достаточно высоким риском по непогашению. Вот и дуют теперь на воду во всем мире...



Известно, что еще год назад банки спокойно реагировали на наличие "серых" доходов у заемщиков, и даже если значительная часть дохода клиента была "серой", банк спокойно предоставлял ему кредит. Сейчас же все говорит о том, что банку такой заемщик может не понравиться.



Уже сейчас можно сказать, что уменьшилось количество ипотечных программ, не предусматривающих первоначальный взнос. Да и банки, по слухам, все тщательнее анализируют платежеспособность потенциальных заемщиков.



Все это, учитывая непрекращающийся рост цен на недвижимость ,уже привело к тому, что с начала 2008 года количество и объем выданных ипотечных кредитов снизилось на порядок.



Самое интересное, что, по идее, меньше всего ипотечный кризис должен был ударить по рынку элитного жилья (от 1 миллиона $). Дело в том, что ипотечные кредиты в таком размере и раньше не давались кому попало - их выдавали после тщательного взвешивания "за и "против". Да и берутся такие кредиты на небольшой срок под небольшие проценты и зачастую с высоким первоначальным взносом. А вот обычные квартиры стали менее доступными для обычных граждан после американского ипотечного кризиса - это факт...



Посмотрим, что будет дальше...



А вот что неплохо бы знать об ипотеке:



Страхование ипотеки



Подписание кредитного договора



Сделка купли-продажи



Государственная регистрация

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Пришло время разобрать такое понятие, как реструктуризация ипотеки.



Реструктуризация ипотечного кредита - это изменение ранее оговоренных условий кредитного договора путем согласования обоих сторон - и заемщика, и банка.



В каких случаях производится реструктуризация ипотеки? Обычно основная причина реструктуризации ипотечного кредита - это объективные финансовые проблемы заемщика. Ключевое слово в последней фразе - "объективные".



Поясню. Дело в том, что никакой банк не заинтересован в банкротстве заемщика и никакому банкиру не интересно в случае возникновения объективных проблем вытрясти из последнего всю душу и поскорее подать в суд и продать квартиру "с молотка" по цене ниже среднерыночной. Предоставляя ипотечный кредит, банки изначально понимают, что у некоторой части заемщиков наверняка в какой-то момент возникнут проблемы с погашением долга.



Надо отдать должное банкам, что они все-таки стараются войти в положение временно бедствующих заемщиков и предоставляют временные послабления по погашению кредита. Какую форму могут принять эти послабления? Например, рассрочки, отсрочки, увеличение срока погашения ипотечного кредита, изменение процентной ставки. Вам могут даже пойти на встречу и на какой-то период вообще избавить от ежемесячных платежей.



Заметьте, что все банки любят и ценят ответственных клиентов, и если Вы исправно и без задержек производили все предыдущие выплаты по ипотеке, если Ваша кредитная история кристально чиста и вызывает доверие, тем проще Вам будет добиться реструктуризации ипотеки. Важно не доводить ситуацию до критической - лучше уж придти в банк с изложением сложившейся ситуации заранее, если Вы понимаете, что Вам не удастся самим справится с финансовыми трудностями. Точно не стоит доводить дело до многократных задержек ежемесячных платежей по ипотечному кредиту и уж тем более до суда.



Я часто повторял словосочетание "объективные проблемы", говоря о реструктуризации ипотеки. Какие бывают объективные проблемы? Разные... Сколько людей, столько и проблем, и все считают свои проблемы объективными...



Это вводная статья о реструктуризации ипотеки - позже буду приводить конкретные примеры. А пока рекомендую вспомнить, как:



Выбрать банк для получения ипотеки



Подать кредитной заявки в банк



Выбрать квартиры для покупки в ипотеку



Произвести независимую оценку квартиры, необходимую банку

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

А ипотечный кризис нам ничего хорошего не несет. Я, конечно, о печально знаменитом "ипотечном кризисе" в США.



Наткнулся я тут недавно на цифры из доклада МВФ (Международного Валютного Фонда). Так вот, специалисты из МВФ оценили потери МИРОВОЙ экономики из-за ипотечного кризиса в США почти в 950 МИЛЛИАРДОВ (!) долларов. Это почти ТРИЛЛИОН долларов, между прочим...



В общем, как мне кажется, в ближайшее время следует ожидать ужесточения условий предоставления ипотеки по всему миру - в России, можно сказать, ужесточение уже началось.



Причем здесь Россия и американский ипотечный кризис, спросите Вы? Еще как причем! Сейчас просто лень раскрывать столь интересную тему качественно, а поверхностно - вряд ли кому будет интересно. Как только будет соответствующий настрой, однозначно коснусь механизма влияния ипотечного кризиса в Америке на весь остальной мир.



А ведь американцы так гордились своей ипотечной системой, так гордились... Гордыня - враг...



Почитайте лучше что-нибудь более оптимистичное:



Сбербанк понизил процентные ставки по ипотеке



Что может делать с ипотечной квартирой заемщик?



История возникновения термина "ипотека"



А кое-кто заработал деньги, взяв ипотеку несколько назад. Как? Читать...

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Я уже писал про страхование ипотеки (читать), когда рассматривал сам процесс получения ипотечного кредита шаг за шагом.В принципе наш народ уже успел привыкнуть к тому, что страхование - это процедура обязательная, особенно после введения ОСАГО. Но ипотека дело такое, дорогое, скажем прямо, да еще и включающее в себя уйму скрытых платежей, о которых гражданин узнает уже "по ходу дела". И частенько известие о том, что страхование существенно увеличит сумму этих самых платежей, не добавляет настроение заемщику.



Совсем настроение падает, когда заемщик узнает, что в общем-то в Законе об ипотеке

не сказано, что заемщик обязан страховать ипотеку - такого понятия в принципе не существует (пока, по крайней мере).



Да, так называемое комплексное страхование ипотеки инициируют именно банки. Напомню, что в комплексное страхование ипотечного кредита входит:

• страхование жизни заемщика;


• страхование трудоспособности заемщика;


• страхование титула (то есть права собственности на покупаемое жилье);


• страхование самого жилья.
  
  

Таким образом банку удается серьезнейшим образом снизить риски по данному кредиту, ведь все-таки речь идет о достаточно серьезных суммах.



Банк покроет свои расходы за счет страховых компаний в целом ряде таких случаев, как повреждение имущества водой, пожар (если это не последствия теракта), взрыв (если причина взрыва - не теракт), кража, грабеж, разбой, умышленное уничтожение имущества другими лицами, стихийное бедствие, смерть заемщика (если речь не идет о самоубийстве) и некоторых других.

Да еще и все расходы по оформлению страховки и по страховым ежегодным выплатам будет нести заемщик... В общем, банк в шоколаде...



Но давайте посмотрим с другой стороны. Всем хорошо известно, что для получения ипотеки не требуется поручатель (если это не Сбербанк, конечно). В этом то и основной смысл ипотечного кредита - за все "ручается" недвижимость. Если представить, что банки не будут требовать от заемщиков наличия комплексного страхования, что тогда?



Тогда заемщикам придется искать поручителей с соответствующими доходами - это раз. Наверняка на порядок возрастут проценты по кредиту, так как риски банков увеличатся - это два.



В конце концов, представьте, что заемщик умер (не дай бог). Кто будет расплачиваться по кредиту? Наследники? Члены семьи? Поручители?



Да, на расходы на страхование себя и квартиры уходит около $20 000, и никак не меньше. Но почему-то мне кажется, что, не будь требования банков заемщикам страховать "все подряд", то расходы по ипотечному кредиту были бы еще больше.



Да и вообще, страхование - это цивилизованный инструмент, позволяющий все-таки с большей уверенностью и с явным оптимизмом смотреть в будущее, не ожидая с ужасом наступления какой-нибудь неприятности...



Обзор предыдущих постов:



Цены на недвижимость продолжают расти... (какая неожиданность)



Не имею возможности платить дальше по ипотечному кредиту - что делать?



Что такое рефинансирование ипотеки и зачем его делают?



Стоит ли пользоваться услугами ипотечных брокеров?

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Как только доходы жителя нашей необъятной Родины становятся чуть выше среднего, он, несомненно, тут же начинает попытки решить квартирный вопрос, который остро стоит практически у каждого. Здесь и встает (жестко и уверенно) вопрос - купить квартиру в ипотеку или копить деньги на ее покупку без кредита через некоторое время?

Вот видео на эту тему:



Так вот, примерно такие мыслишки про ипотеку гоняют друг друга в голове...

Чем тут можно помочь?

Начнем с того, какой у Вас доход и насколько он стабилен? Если речь идет о суммах, скажем, в районе 50-70 тысяч рублей, то здесь и думать нечего... Здесь в лучшем случае речь может идти об ипотеке - накопления на недвижимость будут обесцениваться моментально из-за устойчивого роста цен на жилье. На мой взгляд, трудно накопить на покупку квартиры без ипотеки, даже зарабатывая 100-150 тысяч рубликов.

А вот если Вам посчастливилось иметь доход 200 тысяч и более - тут становится интересно...

Откровенно говоря, расчитывать на трехкомнатную квартиру 80 кв. метров все равно вряд ли приходится - копить придется 6-8 лет, а когда желаемая сумма будет накоплена, окажется, что еще треть суммы придется добавлять - подорожание...

Но вот более скромная квартирка светит вполне... Копить 2-3 года придется, но зато Вы на процентах, которые пришлось бы платить по ипотеке, сэкономите немало.

Но это все условные рассуждения, а ответ на вопрос "Купить квартиру в ипотеку или копить на покупку жилья деньги?" требует конкретики. Здесь придется каждому из Вас заняться расчетами - деньги это любят... Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, прикиньте, какую сумму Вам придется переплатить по ипотеке - и соотнесите все это со своим собственным доходом.

Единственное, что стоит заметить - вчера раки были большие, но по 5 рублей. Но это вчера... А сегодня раки ма-а-ленькие, но уже по три рубля... Знал бы вчера, что будет сегодня...

Еще на эту тему:

А если я не смогу погасить ипотечный кредит - что будет?

Рефинансирование ипотеки - что оно даст?

Зачем делается реструктуризация ипотеки?

Ипотека в новостройках - возможные проблемы

Валюта ипотечного кредита - как выбрать?


Ипотека, ипотечные кредиты

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Да, этот вопрос беспокоит едва ли не в первую очередь, когда речь заходит о покупке квартиры в ипотеку. Действительно, что же будет, если заемщик оказывается не в состоянии погашать полученный ипотечный кредит или не хочет этого делать?



Кое-что я уже писал об этом в заметке "Как заработать на ипотеке". Не знаю, насколько можно верить, что прям-таки в точности все так и было. Но это частный случай.



По закону "Об ипотеке" (то же самое прописано и в кредитном договоре) банк в случае невозможности погашения кредита заемщиком имеет право выставить залоговую квартиру на публичные торги. Таким образом банк пытается не понести убытков, которые ему нанесены горе-заемщиком. Вырученная сумма идет на погашения невыплаченной суммы кредита процентов, всех процентов, которые банк получил бы благодаря выплатам заемщика, а также на пени и штрафы за просроченные платежи ,которые к моменту продажи, естественно, будут. Если после всех этих операций банк будет располагать какой-либо суммой, которая выручена за продажу залоговой квартиры, то эти деньги будут возвращены заемщику.



На данный момент ситуация такова, что квартиры на торгах стоят дешевле рыночной цены, но и этого хватает банку на погашение невыплаченной части кредита. Связано это в первую очередь с тем, что цены на недвижимость постоянно растут уже несколько лет, и темп роста весьма велик.



Но не стоит думать, что все так легко и просто. Как дальше будет вести себя планка цен на квартиры - неизвестно. А если Вы покупали дорогую квартиру в хорошем доме, то быстро продать ее будет не так просто. Учитывая, что банки торопятся с продажей квартир с торгов (у меня складывается именно такое впечатление), то она может быть продана значительно дешевле рыночной цены. А в этом случае банк запросто может позариться и на другое имущество неудавшегося заемщика.



Так что всегда стоит изначально правильно оценивать вои возможности и перспективы - задолго до того, как Вы выберите квартиру соберетесь подписывать кредитный договор.



В конце небольшой обзор интересных постов:

• О чем думать, когда выбираешь банк для получения ипотеки?



• Какие документы нужны для подачи кредитной заявки в банк?



• А это причины, по которым банк легко может отказать Вам в выдаче ипотеки



• Наконец, вот какие сделки возможны с ипотечной квартирой
  
  

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Поговорим о том, зачем делают рефинансирование ипотеки и что это вообще такое.



Рефинансирование ипотеки, а иными словами, перекредитование ипотеки - это замена прежнего "невыгодного" кредита с высокой процентной ставкой на более выгодный с пониженной процентной ставкой.





Рефинансирование ипотеки получило право на жизнь благодаря тому, что на ипотечном рынке прослеживается устойчивая тенденция последних лет по понижению процентных ставок (читайте пример очередного понижения процентных ставок здесь). Правильно оценивая ситуацию и выбрав верный новый кредит, заемщик имеет возможность заметно снизить свои затраты по погашению ипотечного кредита. Разница в 2-3% между действующим и новым ипотечным кредитом - уже повод воспользоваться рефинансированием ипотеки.



На сегодняшний момент процедура рефинансирования находится несколько в зачаточном состоянии по причине ее новизны, поэтому требования к ней различные банки предъявляют самые разные. Так как в том же самом банке сделать перекредитование может и не удасться - банки не любят таким образом терять запланированные прибыли, то речь обычно идет об ипотеке в другом банке.



А другой банк - другие правила. Заемщику заново придется провести независимую оценку жилья, застраховать квартиру, титул и самого себя в другой страховой компании, а также оплатить банку его услуги по выдачи кредита, по ведению счет и т.д. Несмотря на дополнительные расходы, которые неизбежны в случае рефинансирования ипотеки, в долгосрочной перспективе в случае существенной разнице между новой и старой ипотечными ставками выгода для заемщика очевидна.



Между прочим, сейчас многие ипотечные брокеры предлагают помочь в рефинансировании, в том числе и в поиске наиболее выгодной новой ипотечной программы за не очень большие деньги.



Подробнее смотрите ориентировочный прайс-лист ипотечных брокеров.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Ну вот Вы и подошли к самому концу. Регистрация договора купли-продажи и некоторые последующие мероприятия завершают процесс покупки квартиры в ипотеку, и именно их мы сейчас и рассмотрим.



Сама регистрация договора купли-продажи производится в Управлении Федеральной Регистрационной Службе по Москве. Обычный срок регистрации договора - 1 месяц, за регистрацию необходимо платить пошлину. Однако Вы можете ускорить процесс государственной регистрации сделки купли-продажи, при этом пошлина будет больше (около 13 тыс. рублей).





Как только договор будет зарегистрирован, он вступит в силу - и с этого момента заемщик становится собственником квартиры, о чем получает подтверждающее свидетельство.



А в это время прямо у входа в банк "разбил палатку" продавец квартиры. Он с нетерпением ждет, когда же завершится регистрация договора купли-продажи, после чего он сможет забрать-таки деньги, вырученные за продажу, из банковской ячейки. И вот как только продавец эти деньги заберет (продавцу необходимо предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и документ, подтверждающий, что покупатель уже подтвержден в статусе собственника данной квартиры), сделка будет завершена окончательно.





P.S. Спасибо доброжелателям, указали на неточность. Совсем ипотечная сделка будет завершена после проведения акта приема-передачи квартиры, на которой ключи от квартиры получит ее новый владелец, прошедший перед регистрацией сделки купли-продажи такие шаги, как:

• Выбор банка и ипотечной программы



• Подача и утверждение кредитной заявки в банке



• Выбор квартиры для покупки в ипотеку



• Независимая оценка квартиры банком



• Комплексное страхование



• Подписание кредитного договора с банком



• Заключение сделки купли-продажи
  
  

А дальше новоселье, пьянка и ... платить, платить, платить...

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

А вот и новость из разряда приятных. Сбербанк взял и снизил проценты по кредитам для физических лиц. В этот почетный список попали следующие кредиты:

• "Кредит на недвижимость" - от 11,5% (было от 12%) в долларах и евро.



• "Ипотечный кредит" - от 11,5% (было также от 12%) в долларах и евро.



• "Ипотечный+" кредит - от 11% (было от 11,5%) в долларах и евро.

Как обычно, в официальном пресс-релизе отмечается, что в каждом конкретном случае процентная ставка зависит от срока кредитования, региона и размера первоначального взноса. Кто бы сомневался...



Теперь интересно, как изменятся на самом деле процентные ставки по программам ипотечного кредитования Сбербанка. Известны немало случаев, когда понижение процентной ставки вызывало ужесточение условий погашения кредита.



Сберанк также снизил на 2% минимальную ставку кредита "На неотложные нужды" (было от 15,5%, стало от 13,5%).



Зато теперь стало дороже брать в Сбербанке автокредиты. На новые автомобили кредиты выдаются теперь под минимум 9,5% годовых вместо 9%, а на подержанные - 10,5% вместо 9,5%.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

По разным данным, только 20% квартир в ипотеку покупается в строящихся домах и новостройках. Остальные 80% ипотечных сделок относится к ипотеке на вторичном рынке.



Какова же причина проблем с ипотекой в новостройках? Ведь такая статистика получается не потому, что на квартиры в строящихся домах нет спроса (как раз наоборот), а потому, что банки весьма неохотно выдают ипотечные кредиты для таких целей.



Существует несколько причин банковской нелюбви к ипотечному кредитованию на первичном рынке.

• Главная причина недовольства банков - это то, что выбранная для покупки в строящемся доме квартира не может являться собственностью заемщика. Получается, что банк в залог получает то, чего еще у заемщика нет, и никаких гарантий у банка в случае банкрота заемщика нет. Эта проблема решается, если у заемщика есть другая недвижимость в собственности, которая могла бы стать залогом до тех пор, пока недостроен дом и не оформлена в собственность квартира в новостройке.


• Так уж сложилось в российской практике, что затягивание сроков строительства застройщиком - это обычное явление. Причем задержки в строительстве носят совершенно внезапный характер, и что-либо планировать тому же банку здесь тяжело.


• Далеко не каждый застройщик обладает с точки зрения банка надежностью. Не так много строительных компаний, которые не имели проблем с вводом новых домов в экплуатацию в срок ранее.


• Договоры между застройщиком и покупателем обычно составлены так, что стоимость квартиры на бумаге намного меньше той, которую реально заплатит покупатель - существуют разные схемы. Делается это застройщиком для ухода от налогов. Банк же не может включать побочные платежи в стоимость кредитуемой квартиры.


• Даже если дом, наконец, достроен, то до момента оформления квартиры в собственность покупателя пройдет еще года 2 (для Москвы это в лучшем случае). То есть, момент когда объект ипотеки будет получен банком в качестве залога, постоянно оттягивается, что невыгодно ни банку, ни заемщику. Напомню, что пока это не произойдет, заемщик будет вынужден платить гораздо большую процентную ставку по ипотеке.


• Банки очень избирательно выдают ипотечные кредиты на квартиру в новостройках также и по причине очень высоких цен на них. Да, сегодня новая квартира в новом доме стоит столько, что банк очень придирчиво будет оценивать способность потенциального заемщика выплатить кредит.
  
  

Что ж, на сегодняшний день трудно получить ипотечный кредит на квартиру в новостройках, но отнюдь не невозможно. Дело в том, что многие банки, работающие на ипотечном рынке, имеют собственный список аккредитованных застройщиков, на квартиры в домах которых банки с удовольствием дадут ипотеку. У каких-то банков в этом списке одна-две строительных компании, у каких-то - больше.



Причем различных бюрократических проволочек будет гораздо меньше, если Вы будете брать квартиру в ипотеку у аккредитованного застройщика, чем у любого другого. Честно говоря, многие ипотечные программы, проводимые совместно застройщиком и покупателем, не являются особо выгодными для покупателя, но зато участие банка - своеобразная гарантия того, что этот дом будет достроен в срок, и Ваш случай не попадет в обширный список обманутых дольщиков. А это дорогого стоит, спросите у обманутых...



С моей точки зрения, квартира в новом доме стоит того, чтобы хотя бы попробовать получить на нее ипотеку. Если что-то сложно сделать, это не значит, что Вам это будет сделать невозможно. Может быть, именно Вы и получите желанный кредит и справите настоящее новоселье.

Во всяком случае, получить ипотечный кредит на квартиру в новостройке проще, чем просто накопить деньги на ее покупку...

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Несколько слов о том, как выбрать валюту ипотечного кредита.



Для начала, как обычно, чуть-чуть теории. В настоящий момент для ипотечного кредита доступны следующие виды валют:

• Американский доллар $


• Российский рубль


• Евро


• швейцарский франк


• японская йена
  
  

На практике приходится сталкиваться с предоставлением ипотечного кредита в долларах США и рублях. Не помню, чтобы кто-то брал ипотеку в евро, франках или ,тем более, йенах.



А вот выбор ипотечной валюты между рублем и долларом - та самая задачка, которую заемщику предстоит решить. Цель этой задачки - выбрать валюту, которая уменьшит Ваши затраты по выплату кредита в дальнейшем.



Мое мнение таково - ипотеку лучше брать в долларах (по крайней мере на сегодняшний день). Все-таки тенденция доллара к падению по отношению к рублю сохраняется уже довольно долго - несколько лет, и пока не видно предпосылок для изменения ситуации. Правда, в этом заключается и некоторый риск - доллар не может падать вечно, и рано или поздно курс $ к рублю будет расти (но это мое личное мнение).

По крайней мере, те, кто брал ипотечный кредит в долларах в 2005-2006 годах, сейчас должны быть очень довольны.Доллар с той поры упал аж на 5 (!) рублей, что составляет экономию с $1000 около $166!

Конечно, сейчас банки учитывают ситуацию на валютном рынке, и процентные ставки по долларовой ипотеке ужу заметно возросли - сейчас это в среднем 11-12%. И все-таки...



Что касается других точек зрения, то, например, если Вам советуют при выборе ипотечной валюты исходить из того, в какой валюте Вы получаете основной доход, то здесь я не согласен категорически. Ведь не известно, какая у Вас будет работа через 3-5 лет, и считать Ваш нынешний доход основным критерием при выборе валюты для ипотеки считаю по меньшей мере спорным решением.

Рубль - основная валюта ипотечного кредита?

Что касается перспектив рубля как валюты ипотечного кредита, то они для отечественного "деревянного" весьма радужные. Учитывая ситуацию с долларом и инфляцию, банки все охотнее предпочитают склонять заемщиков к выбору рубля как ипотечной валюты. В настоящий момент ипотеку в долларах получить стало тяжелее, чем в рублях.

Все чаще я вижу в интернете и в СМИ комментарии представителей банков о "чудесных" перспективах рублевой ипотеки и о "злом долларе". Рекомендую относится к этому как к некоторому пиару со стороны банков для переламывания невыгодной для себя тенденции в ипотечном кредитовании.

О какой тенденции речь? По статистике, в Москве около 80% ипотечных кредитов берется в долларах!



P.S. Не помню, где видел эту статистику, поэтому сослаться мне здесь пока не на кого.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Сегодня попробую объяснить, что можно делать с ипотечной квартирой, а что нет.



Для начала - о "вечном" (вопросе). Ипотечная квартира - это Ваша собственность, находящаяся в залоге у банка как гарантия выданного им кредита.



Теоретически Вы можете производить с ипотечной квартирой те же сделки, что и с обычной квартирой, находящейся в Вашей собственности. Но на практике многие Ваши права могут быть реализованы только с разрешения банка. На некоторые операции с ипотечной квартирой разрешение банка получить практически нереально.



Что можно:

• В ипотечной квартире можно справлять новоселье.


• После новоселья в ипотечной квартире можно жить (приглашать гостей и т.д.).


• В ипотечной квартире можно регистрировать родственников (если будут желающие).


• Ипотечную квартиру можно завещать кому-нибудь, даже не интересуясь мнением банка.


• Ипотечную квартиру можно наследовать, и получите почетное право платить по всем долга того, кто оставил Вам такое наследство (если смерть заемщика будет признана страховым случаем, то наследникам не придется платить ничего - все убытки банка покроет страховая компания).


• Невероятно, но Вы можете сдать ипотечную квартиру в аренду (обычно для этого требуется согласие банка), но лично я не знаю таких случаев, чтобы банк проверял, сдается залоговая квартира или нет. Может, их знаете Вы?


• Вы можете отдать ипотечную квартиру во временное безвозмездное пользование.
  
  

А вот эти сделки с ипотечной квартирой произвести вряд ли удастся:

• Продать ипотечную квартиру можно только с разрешения банка (никогда не слышал, чтобы банки давали такие разрешения).


• Обменять или подарить ипотечную квартиру - только с разрешения банка (большие сомнения, что банк такое разрешение даст).

На первый взгляд, можно достаточно много, а нельзя - мало. Но, как мы видим, основные сделки совершить с залоговой ипотечной квартирой все-таки нельзя - продать и обменять ипотечную квартиру крайне тяжело, так как требуется разрешение банка, которое получить вряд ли удастся.

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Дифференцированные платежи по ипотеке - погашение долга равными частями, которые состоят из суммы части основного долга, а также из суммы по процентной ставке. Причем сумма по процентной ставке является максимальной в первые месяцы и уменьшается с увеличением срока действия Вашего кредита. То есть сам кредит Вы погашаете банку абсолютно равными частями в течение всего срока, а вот общая сумма, которую Вы в итоге выплатите банку по процентной ставке, разбита неравномерно - в первые месяцы Вы платите максимум, а в последующее время сумма платежей будет падать. Проще говоря, первый платеж - самый большой, последний платеж - минимальный.



Плюсы дифференцированных платежей:

• Выплаты по ипотеке с течением времени становятся все меньше, а концу срока уменьшаются почти в десять раз!


• Общая сумма, которую Вы выплатите банку, будет заметно ниже, чем при аннуитетных платежах.


• Если у Вас по Вашей ипотечной программе диффернецированные платежи, то Вам гораздо выгоднее в случае необходимости досрочно погасить кредит и, например, взять другой с более выгодными процентами.
  
  

Минусы дифференцированных платежей:

• Сложнее получить максимально желаемую для покупки квартиры в ипотеку сумму, так как банк с пристрастием оценивает Вашу способность платить в первые месяцы максимальные выплаты по кредиту.


• В первую половину срока Вам придется заплатить около 2/3 от общей суммы выплат по процентной ставке ипотеки, что при нынешних темпах инфляции, безусловно, будет потерей. Условно говоря, 1000 рублей сегодня и через 10 лет - совершенно разные деньги...
  
  

Рассказывая об аннуитетных платежах (читать), я уже давал ссылку скачать хороший ипотечный калькулятор. Рекомендую поупражняться - очень полезно. Зная условия ипотечных программ нескольких банков, порой действительно заметна существенная разница между ними, и, пойдя в банк, Вы уже будете знать, на что ориетироваться и о чем договариваться.



Скачать ипотечный калькулятор



P.S. Вовсю пишу собственный скрипт ипотечного калькулятора с удобным интерфейсом и подробнейшей отчетностью по всем параметрам. Как только скрипт будет готов, тут же выложу его на блоге - будет удобно...

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Аннуитетные платежи по ипотеке - это РАВНЫЕ ПО СУММЕ ежемесячные выплаты для погашения кредита, которые состоят из суммы основного долга и из суммы начисленных по кредиту процентов.



Проще говоря, Вы платите одинаковую сумму ежемесячно в течение всего срока погашения ипотеки, если выбрали аннуитетные платежи.



Плюсы аннуитетных платежей:

• Вам не надо идти в банк для выяснения той суммы, которую же сумму по ипотеке Вам придется выплатить в этом месяце - вы всегда знаете, сколько Вам платить.

Минусы аннуитетных платежей:

• Общая сумма процентов по кредиту заметно выше, чем при дифференцированных (читать, что такое) - Вы переплатите банку больше денег.


• Чем выше срок погашения ипотечного кредита, тем выше будет переплата.


• В первое время Вы все равно в основном платите проценты по кредиту, а само тело кредита (то есть та сумма, которую Вам выдал банк), уменьшается медленно.

Воспользуйтесь вот этим калькулятором аннуитетных платежей для большей наглядности. Он даст примерное представление (а может, и очень точное) о том, как будет происходить выплата Вашего кредита, если вы выберите аннуитетные платежи.



Скачать калькулятор аннуитетных платежей

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Слово ипотека - древнегреческое (hypotheca), в переводе означает "подпорка". Считается, что именно древние греки первыми использовали ипотеку в ее сегодняшнем значении. "Ипотека" означала задолженность заемщика перед кредитором, гарантией возврата которой являлась земля должника. Собственно, ипотеку у древних греков можно было и увидеть: на земле должника ставился столб (ипотека) с надписью о том, что земля эта - залог кредита. Было это еще VI веке до нашей эры. Кстати, греки вели даже некие "ипотечные книги", куда аккуратно записывали все земли должников.



Почин греков поддержали римляне. Первые упоминания о "римской" ипотеке относятся к I веку нашей эры. Известно даже о создании специальных ипотечных учреждений, которые выдавали кредиты под залог земли желающим.



В средние века понятие "ипотека" появилось и в европейских странах, в том числе и в России. Известно о том, что еще в XIII веке, когда на Руси возникла частная собственность на землю, появился так называемый заклад. Но только в XVIII веке ипотека в России приняла официальный характер. В Москве и Санкт-Петербурге были созданы специальные банки, которые кредитовали купечество и дворянство, беря в залог их земельные имения. А в 1786 году появился даже "Государственный Заемный Банк". Показательно, что в том же году была создана "Страховая экспедиция", которая страховала дома, принимаемые в залог. Уже тогда кредиторы поняли всю силу страхования для них. Но идем далее - в 1835 году появился "Свод законов гражданских" в редакции знаменитого государственного деятеля Михаила Сперанского, где в том числе регламентировались правила выдачи залога и ответственность сторон. В последующие годы шло бурное развитие ипотечного кредитования в стране - кредитов брали все больше и больше. К печальному 1917 году ипотечное кредитование уже имело достаточно мощную историческую, законодательную, юридическую и финансовые базы в России. Эх, не испортил бы нас квартирный вопрос (по крайней мере, до такой степени), если бы не...)



Однако, после революции 1917 года понятие "ипотека" напрочь исчезло из лексикона советского человека вместе с самой формой собственности на землю и недвижимость.

Исчезло, чтобы появится в середине 90-х годов прошлого века, и дать надежду миллионам людей на то, что теперь не надо будет копить деньги десятилетиями для того, чтобы купить жилье, а это можно будет сделать сейчас, когда есть силы, здоровье и молодые годы...

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ

Сделка купли-продажи происходит практически сразу после того, как Вы получите кредитные деньги на свой счет в банке.



Под девизами "Место встречи изменить нельзя" и "В футбол играют в любую погоду" Вы назначаете (или Вам назначают) встречу в банке, где и произойдет это долгожданное событие - заключение сделки купли-продажи.



Давайте перечислим документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи:

• непосредственно договор купли-продажи;


• кредитный договор о предоставлении ипотеки;


• закладная;


• договор комплексного страхования.
  
  

Подготовка договора купли-продажи - возможно, самый ответственный этап всей ипотечной сделки. Необходимо проверить наличие всех необходимых документов всем участвующим в этой сделке сторонам.

Все заключаемые сделки купли-продажи должны быть заверены у нотариуса - таково требование банков.



Следующий интересный момент, который происходит на этапе заключения сделки купли-продажи - это денежные расчеты. Заемщик свои деньги получает на свой счет немного раньше - сразу после подписания кредитного договора. На глазах у продавца заемщик снимает деньги со счета и кладет их в банковскую ячейку. Ключи же от ячейки получает уже продавец. Гарантией того, что продавец получит эти деньги только после регистрации договора купли-продажи в Регистрационной палате, становится подписанный им в момент получения ключей от ячейки соответствующий договор.



Сделка купли-продажи ипотечной квартиры завершает все усилия по подготовке ипотечной сделки на предыдущих этапах, такие как:

• Выбор банка для получения ипотеки



• Подача кредитной заявки в выбранный банк



• Выбор квартиры, которую Вы купите на ипотечный кредит



• Независимая оценка квартиры банком



• Комплексное страхование ипотечной квартиры и здоровья заемщика



• Подписание кредитного договора с банком

Далее предстоят мелкие штрихи:

• Государственная регистрация сделки купли-продажи и акт сдачи-приема квартиры

ЧИТАТЬ ПОЛНОСТЬЮ